逃离三四线

  2019年的这个春天，开发商们集体“用脚投票”：回归一二线，远离三四线。前30强房企纷纷加码一二线土储，在业绩会上也纷纷唱好一二线;现实中，一季度尤其是3月份，一二线确实回暖了，三四线仍在调整。

  曾经在过去三年对三四线楼市形成支撑的棚改，也在逐渐褪色。据公开信息，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个， 其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。

  诚然，在城市群和都市圈的概念下，所谓一二线和三四线的划分并不精确。但在中国二次城市化的过程中，仅有少数城市可以最大限度地享有红利，另外一些城市将可能被“抛弃”，则是可预见的事实。

  开发商们，选对城市了吗?(张晓玲)

  分析人士认为，随着棚改降温，未来三四线楼市将大概率出现降温。(王西 摄)

  以棚户区改造红利为主要支撑的三四线楼市，真的要降温了吗?

  从2018年年中开始，监管层接连释放信息，要根据实际情况，对棚户区改造的规模和货币化补偿比例进行控制。

  今年以来，各地陆续发布棚户区改造的相关计划。据东方金诚国际信用评估有限公司的统计，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个， 其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。

  该机构认为，棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化的同时，也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素。但随着棚改红利的减弱，未来三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

  棚改转向“稳健”

  根据住建部的数据，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成了580万套的目标任务，并达到历史高点。从分割的年度计划看，2019年、2020年的棚改计划均保持在460万套，比去年有明显下调。

  具体到各省份，年度棚改任务下调是常态。

  河南是对棚改任务下调较大的省份之一。据悉，今年河南省的棚户区改造新开工计划为15万套，与去年的50万套相比，下降了70%。

  由于浙江在2018年超额完成棚改任务，2019年，浙江计划新开棚户区改造安置住房(含货币化安置)18.3万套，同比减少55%。不仅如此，减少货币化安置也成为浙江棚改工作的一个特点。

  以杭州市为例，2018年1-11月，杭州征收户选择货币化安置的比例已从2017年的55%下降到了43%。2019年去货币化安置仍将继续。杭州还强调，在棚户区改造重心上，杭州市将逐渐从重征迁、轻保障向民生优先、安置优先转变。

  四川也在年初的省级政府工作报告中强调，今年将“改造城镇危旧房棚户区15万套”，比2018年的25.5万套下降了4成。

  分析人士认为，各地棚改任务普遍下滑的原因，一方面在于去年各地棚改任务完成较好，今年的总体压力不大;另一方面在于监管层对棚改工作提出了一些限制性要求。

  去年7月，住建部召开会议称，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，采取新建安置房的方式;对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。2018年10月，国务院常务会议提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  此后，“慎重、稳健”就成为棚改工作的主基调。

  东方金诚指出，根据中国国家统计局公布的信息，截至 2018 年末，商品房待售面积已降至5.24亿平方米，为2014年初以来最低水平。去库存的目标基本完成，意味着部分库存处于低位的市县或将取消货币化安置优惠政策。

  事实上，从公开信息来看，仍有部分省市的棚改任务有所增加，但从已经发布棚改目标的省份来看，下调规模，控制货币化补偿比例已经成为常态。

  三四线楼市回暖乏力

  作为保障性安居工程的重要部分，棚户区改造工作已在我国实施多年。棚改计划在推行之初以实物安置为主，2015年，国务院积极推进棚改货币化安置，货币化安置比例由2014年的约9%跃升至2017年的 60%，货币化安置逐渐成为棚改安置的主要方式。

  但由于释放出大量需求，并提高了支付能力，货币化棚改被认为是楼市的利好消息。

  山东某房企人士向21世纪经济报道记者表示，山东南部某市曾因房地产过度开发而一度形成供应过剩的局面，2013年至2014年间，甚至有企业因项目销售不畅而“跑路”。但在2015年推进大规模棚改，并实施货币化补偿以来，市郊的过剩项目全部被消化，当地的房价也出现明显上涨。

  东方金诚指出，棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化的同时，也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素，2016年三季度以来，三线城市新建商品住宅价格涨幅一度超越一二线城市。

  中原地产首席分析师张大伟认为，居民收入水平的提高，以及返乡置业的需求增加，也是促进过去几年三四线楼市升温的原因。但总体来看，货币化棚改的作用仍然是主导性的。

  随着棚改规模的下降，三四线楼市的热度是否将出现降温?

  前述房企人士指出，很多三四线城市一直有人口外流现象，且缺乏核心产业支撑。如果棚改规模缩水较大，对当地楼市不是好消息。

  他表示，在山东一些城市，房地产市场从去年下半年就已经开始出现降温。这一方面是由于棚改规模下降，另一方面则是因为需求已经在上轮的市场热潮中有所透支。“以往春节期间的返乡置业比较火，能占到项目年度销售的两到三成，今年看房和买房的明显少了。”

  东方金诚表示，目前三四线城市人口及资源向外迁移，而棚改又透支了部分房产刚需，致使房价缺少长期的支撑，在棚改从货币化安置为主转向实物安置为主、棚改开工数量明显缩减、抵押补充贷款收紧和政府购买棚改服务模式取消的情况下，预计2019年棚改对商品住宅销售的拉动作用将减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

  易居克而瑞的统计显示，2019年一季度，全国40个主要城市新房累计成交面积同比下降4%。其中一线城市累计同比增长29%，二线城市累计同比下降4%;三四线城市累计同比下降12%。该机构认为，未来三四线城市的成交量继续面临较大的下跌风险。